居住正義的期盼：「平均地權條例」修法重點
本文由許杏宜律師編輯審定
針對近來預售屋市場投資客揪團炒房、利用換約轉售哄抬獲利、利用不實實價登錄墊高交易價格等新型態炒作行為，立法院今於年初三讀通過「平均地權條例」部分條文修正案，並於2023年7月1日正式實施。
這次修法包含下列幾個重點:
- 增訂預售屋解約後的申報登錄義務，建商應於30日內申報實價登錄，違規 者將按戶（棟）數處罰3萬至15萬元。
我們經常可聽到有不動產業者或投機人士，利用人頭（如親屬、員工或僱工等）簽訂預售屋買賣契約書並申報登錄資訊之後，俟後解除買賣契約，藉由虛假交易哄抬房價。為了杜絕此種情況，此次修法要求，銷售預售屋者應在簽訂買賣契約或解除買賣契約書之日起的三十日內，向當地主管機關申報登錄相關資訊；如果是委託不動產經紀業代銷預售屋者，則由不動產經紀業辦理。
- 限制預售屋的換約轉售。買家在簽完買賣契約書之後，不可再讓與或轉售，銷售業者也不得幫忙讓與或轉售，違規者將按戶（棟）處罰50萬至300萬元。
但有兩種例外的情形：
- 讓與或轉售的情形屬於配偶、直系血親或二親等內旁系血親之間，但全國每二年以一戶（棟）為限。
- 符合內政部公告的可以讓與或轉售之特殊情形並且有經過直轄市、縣（市）主管機關核准者，例如買受人簽約後因非自願失業，或配偶或近親重大傷病須長期療養等重大變故，並經當地主管機關核准者。
- 嚴懲炒作行為，明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，將按交易戶（棟、筆）數處罰100萬至5,000萬元。
修法前，法律對私法人購置住宅無相關限制規範，使住宅成為私法人投資炒作標的，導致住宅市場發生投機壟斷。此次修法增加申請許可制度，私法人分為「經公告免經許可」及「需經內政部許可」2類，其中「需經內政部許可」私法人如果要買住宅，應該要檢具使用計畫，經中央主管機關許可，才可購屋，且許可的文件有效期限為一年。私法人取得前項房屋，在登記完畢後五年內都不得辦理移轉、讓與或預告登記，以防杜藉其後續變相轉作短期炒作。
- 建立檢舉獎金制度：民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可檢具事證向地方政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。
居住正義是台灣民眾殷殷期盼之事，平均地權條例的修法究竟能不能發揮取締惡質炒作的效果尚不得而知，但無論如何，政府的用心與努力值得肯定。
(本文僅一般狀況的介紹及描述，非正式學術文章，亦非對個案的法律建議。讀者如有個案的法律建議需求，仍應獨立尋求律師提供建議。）
