「預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項」之規範疏漏
本文由許杏宜律師編輯審定
預售屋買賣通常是由議約能力強的建商或／及其關係人作為出賣人，並由其提供一體適用的預售屋買賣定型化契約給一般民眾簽署，惟因建商具有很強的議約能力，故預售屋買賣的契約條款通常都是較為保護建商的約款。為保護一般民眾，主管機關制定了「預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項」（下稱「預售屋契約事項」），以規定預售屋買賣定型化契約中，所應具有對於買受人的最低保護限度。
然而「預售屋契約事項」的條文內容，其實建立在一重要的假設基礎之上：也就是，預售屋契約的賣方只有一個。不過，實務上於預售屋買賣契約中，不乏有複數的共同出賣人，甚至土地與建物非同屬一人所有的複數出賣人情形。而現行「預售屋契約事項」未將複數出賣人的情況考慮在內，造成民眾購屋的潛在法律風險。
複數出賣人的情況
當出賣人有兩人甚至以上時，在現行「預售屋契約事項」模式下，複數出賣人均列為賣方，惟如果發生出賣人違反買賣契約的情形，則複數出賣人彼此之間應如何負擔責任？
依一般民眾的觀念跟期待，可能會有出賣人彼此應負「連帶責任」的想法，惟實務判決並非採如此觀點。
參考以下法院實務見解：「末查，數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其給付本不可分而變為可分者亦同。又連帶債務之成立，以數債務人明示對於債權人各負全部給付之責任或有法律明文規定者為限，民法第271條、第272條分別定有明文。違約金債務屬金錢給付，本屬可分，原審並未說明乙○○等三人就系爭違約金債務，於買賣契約中有何明示或依何法律規定應負連帶責任，逕命乙○○等三人連帶給付1053萬3850元本息，並有可議。」有最高法院97年度台上字第1404號民事判決可參。
依上開實務見解，因爲一般預售屋買賣契約並不會清楚載明出賣人彼此間於契約的責任，故共同出賣人原則上就預售屋買賣契約之責任是各自負責，彼此之間不會有連帶責任之適用。然而，這樣的結論，恐怕對一般民眾的保障不足，也可能造成鼓勵共同出賣人踢皮球的狀況。
建物及土地分屬不同出賣人的情況
預售屋買賣契約往往沒有針對複數出賣人的責任分擔進行清楚約定，已如前述，但如果複數出賣人牽涉到建物及土地分屬不同出賣人，情況更顯複雜。以「預售屋契約事項」第14條為例，第14條內容如下：
「房地所有權移轉登記期限：（一）土地所有權移轉：登記土地所有權之移轉，除另有約定，依其約定者外，應於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記。其土地增值稅之負擔方式，依有關稅費負擔之約定辦理。（二）房屋所有權移轉：登記房屋所有權之移轉，應於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記。（三）賣方違反前二款之規定，致各項稅費增加或罰鍰（滯納金）時，賣方應全數負擔；如損及買方權益時，賣方應負損害賠償之責。」
按照上述條文，如共同出賣人中的房屋出賣人違反本條房屋移轉義務，則民眾是否能找共同出賣人中的土地出賣人進行權利移轉登記？同條第三款規定有「賣方」的損害賠償責任，如果共同出賣人中的土地出賣人有違反同條第1款規定，則民眾可否請求房屋出賣人一併負責？如果可，則出賣人之間應如何分擔賠償責任？目前「預售屋契約事項」因為假設房屋與土地的出賣人為同一人，而未針對上述責任歸屬與分擔問題進行約定，造成建商有空間在買賣契約上做對己有利之約定，表面上預售屋買賣契約看起來都符合「預售屋契約事項」的規定了，但是責任歸屬分擔上仍可能不清不楚或不利民眾，其結果除了可能跟民眾的期待跟認知有落差外，萬一有糾紛發生，也增加民眾求償的困擾跟難度。
因此，在複數出賣人情形，不論政策上我們要不要規定或要求出賣人間就買賣契約負擔連帶責任，為了保障消費大眾，主管機關都應重新檢視「預售屋契約事項」，讓「預售屋契約事項」明確規定要求預售屋買賣契約應明確記載共同出賣人彼此之契約責任應如何分擔，例如：彼此應負擔連帶責任或是各自比例分擔，或是要求出賣人分擔責任但各出賣人分擔之比例不得低於多少….等等，讓民眾得明確知悉各出賣人所應負擔之責任，以盡法律保障民眾的目的。
(本文僅一般狀況的介紹及描述，非正式學術文章，亦非對個案的法律建議。讀者如有個案的法律建議需求，仍應獨立尋求律師提供建議。）
